Первые российские технологические разработки в сфере недвижимости появились только в последнее двадцатилетие. В отличие от международной практики, где старт индустрии отсчитывают с 1980-х годов. После того как отечественная модернизация закончилась, массовая цифровизация 2008 г. привнесла свои апгрейды в российский PropTech, о них в новом обзоре рассказывает Артём Казаков, операционный директор Careerist.
Как технологии меняют рынок аренды жилья
В отрасль PropTech входят: умные дома, BIM-проектирование, оцифровка процессов поиска недвижимости, VR-туры, проверка арендаторов, расчет стоимости жилья, FinTech для совершения сделок и краудфандинга, технологические решения для риэлторов и loT-разработки. Есть также основные инновации, которые делают покупку или аренду квартиры проще:
- Скоринг арендатора и информации о его платежеспособности
В 2005 году банки начали использовать кредитный скоринг, а затем, в 2017 — чек персон. В 2023 году мы можем оценить надежность заемщика с помощью сервисов на основе алгоритмов машинного обучения, которые анализируют информацию, собранную из из открытых официальных и коммерческих источников (ГИБДД, ФССП, Картотека арбитражных дел и др.). Модель обучается на этих данных и выставляет «балл надёжности».
Проекты в этой сфере — это CheckPerson.ru и Контур. Фокус.
- Виртуальные 3D-туры с помощью VR
В России первые виртуальные показы недвижимости стали возможны только с 2018 года, когда на рынке появился продукт Biganto Visual, который позволил создавать виртуальную реальность с детальными 3D-изображениями и высоко проработанными текстурами, просматривать объекты на компьютерах, планшетах, или смартфонах. К концу 2022 года количество сделок, заключенных без офлайн просмотра, выросло в 1,5 раза и составило 89%, а сервисов по созданию высококачественных 3D-туров стало чуть больше, например: Matterport, Кuula, Roundme.
- Снижение финансовой нагрузки от застройщика и улучшения условий проживания, пока новое жилье строится
Современные сервисы аренды недвижимости помогают покупателям квартир в строящемся доме объединить ипотечный и арендный взнос и платить за съемное жилье баллами, которые начисляет застройщик. Это возможно при коллаборации технологических сервисов и застройщиков. Подобную программу запустил Яндекс (Яндекс.Аренда). Похожая есть у Самолета: сервис И живи-ка позволяет из ежемесячных платежей за аренду квартиры сформировать первоначальный взнос и выкупить жилье в ипотеку. Можно купить квартиру по трейд-ину — это вариант сделки, когда в новостройке оформляется квартира в ипотеку, а застройщик выкупает вторичное жилье у собственника и вырученные средства идут в счет первого взноса.
Интернет вещей в коммерческой недвижимости: smart-офисы и smart-ТЦ
Технология IoT (Internet of Things, интернет-вещей) заключается в том, что несколько физических объектов, подключенных к интернету, обмениваются данными друг с другом. У разработки есть несколько направлений:
- Автоматизированное управление зданиями и территориями промышленных предприятий
Промышленная автоматизация включает в себя координацию процессов с помощью робототехники и компьютерного программного обеспечения. Например, инфраструктурная платформа от технологического подразделения Росатома, которая представляет многокомпонентный программный комплекс взаимодействующий с устройствами инженерных систем: кондиционерами, тепловыми пунктами, электрическими лампочками и IoT-датчиками. Система преобразует полученную информацию в код и передает данные на инфраструктурную платформу, что позволяет предупреждать или фиксировать аварийные ситуации на объекте.
Есть и другие решения, например, стартап Sodis.io, который обеспечивает онлайн-доступ к мониторингу несущих конструкций зданий на любом этапе строительства и эксплуатации. Это помогает дистанционно руководить геотехническим мониторингом и оценивать состояние объектов, что освобождает от необходимости развертывать полноценную IT-инфраструктуру на строительной площадке. Возможности sodis.io использовались в процессе строительства московского жилого квартала «Амурский парк», которое осуществляет ГК «ПИК».
Собственную систему интеллектуального мониторинга стройки разработал Самолет. S.Monitoring предназначена для предиктивной аналитики хода строительно-монтажных работ, от определения типа и веса поднимаемых грузов до оценки динамики работ. Специальные датчики, предназначенные для сбора данных, объединены в единую экосистему. ИИ обрабатывает собранную с датчиков информацию и выводит результат в виде показателей в мониторинговый центр. Так, с помощью данных с камеры, установленной на стреле крана, и специальных датчиков нейросеть распознает тип и вес поднимаемого груза, а также рассчитывает общую загрузку крана в течение дня.
- Видеонаблюдение для бизнеса
Видеонаблюдение в паре с искусственным интеллектом дали возможность предпринимателям получать уведомления обо всех событиях, которые зафиксировали камеры. Например, в торговых точках видеоаналитика помогает: распознавать лица людей и номера машин, рассчитывать длину очередей и время ожидания для покупателей, распределять нагрузку сотрудников по зонам, выявлять пиковую занятость команды и оптимизировать её рабочее время. В России есть два подобных сервиса. Первый — от Ростелеком, а второй — Ivideon.
- Управление умными устройствами
Умные устройства — это те, которые работают автономно и подключаются через Bluetooth, Wi-Fi, Zigbee, NFC и другие беспроводные протоколы. Например, компания ЕвроМобайл позволяет удаленно управлять системами вентиляции на основе беспроводных М2М-решений. Как это работает: оператор заранее задает требуемую температуру воздуха в помещении и режим приточного вентилятора. Система оповещает о сбое параметров и сама автоматически из подстраивает под нужный диапазон.
Вторая, и более комплексная разработка — платформа Ujin, которая объединяет общедомовые инженерные службы: системы диспетчеризации зданий, сбора показаний приборов учета, безопасности, видеонаблюдения, пожарной сигнализации, всё цифровое, что есть в строении, а также включает в себя IoT-платформу, что позволяет взаимодействовать с устройствами умного дома внутри квартиры.
- Единая цифровая среда для взаимодействия застройщиков, управляющих компаний и жителей
Цифровая среда помогает жителям многоквартирных домов онлайн оставлять заявки и экономить время на звонках в ресурсоснабжающие компании. Скорость реакции на устранение технических неисправностей в подъезде или ремонт инженерных систем возрастает и повышает качество жизни.
Взаимодействие с управляющими и любыми сервисными организациями осуществляют платформы Домиленд и ДомСканер. У них стандартный функционал: кабинеты диспетчера и управляющего, веб-кабинет жителя и мобильное приложение.
А Цифровой Омбудсмен Жителя позволяет дистанционно следить за оказанием коммунальных услуг, уборкой мусора или за своевременным устранением технической неисправности в подъезде.
Какие тренды нас ждут в будущем?
- Экологические технологии
Уровень загрязнения окружающей среды практически достиг критического уровня, поэтому ESG-повестка и устойчивое развитие — не только тренд, но и необходимость. Вот, что нас ждёт в нише PropTech:
— Эко-ЖК: здания, системы в которых минимизируют неблагоприятное влияние на окружающую среду
— Печать стройматериалов на 3D-принтере: в 3D-строительстве используется только необходимое количество материала для создания конструкций, а это минимизирует количество отходов. Исходные материалы на основе бетона можно использовать как вторсырье в производстве других конструкций. В России первый «печатный» дом появился в 2017 году, а с 2021 года компания «АМТ» создает 3D-поселок в Ярославской области
— Источники возобновляемой энергии (солнечные батареи): за счет них освещают общедомовые территории и паркинги, снижая экологический след и коммунальные расходы для жильцов
— Системы мониторинга и корректировки климата: отслеживают температурный режим, уровень влажности и запыленности помещения, а ещё содержание в воздухе СО2. Эти критерии повышают степень комфорта и безопасности пребывания в квартире или офисе. Смарт-системы климат-контроля смогут сигнализировать о необходимости заменить освещение или просто проветрить помещение. Один подобный проект реализуется в России — ClimateGuard
- Разговорный ИИ
Разработки, наподобие ChatGPT могут использовать не только риэлторы и агентства для оптимизации общения с клиентами, но и застройщики. Нейросеть поможет генерировать подробные отчеты о ходе реализации проекта, выдавать точные планы, графики и сметы объектов.
Пример практического применения разговорного ИИ в строительстве — проекты от девелопера «Самолет»: самообучающийся чат-бот для проектировщиков «Виртуальный координатор» позволяет моментально получить ответ со ссылкой на нужную статью в корпоративной базе знаний. А умный бот Easy Report — мгновенную отчетность.
- Цифровые двойники
Цифровой двойник, или digital twin — это виртуальный аналог реального объекта, который способен меняться одновременно с изменением оригинала, так как синхронизируется и собирает информацию с помощью датчиков и камер.
Создание цифровых двойников возможно с помощью технологии информационного моделирования. Она позволяет воссоздать не только объекты инфраструктуры и жилых комплексов, но целых городов.
Проекты в этой сфере, которые реалезуют на нашем рынке — система BMS Bosch в Ростех-Сити (девелопер ASTERUS), консолидирующая обширное количество данных с датчиков и оборудования на объекте и оперативно управляет энергопотреблением, микроклиматом, безопасностью, лифтами и т.д., и цифровая платформа SODIS Building FM, обеспечивающая функционирование системы эксплуатации бизнес-парка «Ростех-Сити» на базе цифрового двойника.
- Жилье по подписке
Концепция жилья по подписке предполагает аренду или покупку квартиры вместе с готовыми решениями и сервисами: ремонт и меблировка по проекту застройщика, дополнительно — финансовое сопровождение и страховые услуги, трейд-ин с проживанием, а также сервисы для жизни, например, медицинские услуги. Такую концепцию реализует Самолет Плюс — онлайн-платформа, где собраны все сервисы для покупки, продажи, аренды недвижимости по всей России, а также различные дополнительные услуги.
- Прогресс интернета вещей и умных домов
Развитию технологий на базе интернета вещей будет уделяться все больше внимания, так как высок запрос не только на умные дома и торговые центры, но и на интеллектуальное строительство в целом, которое способствует улучшению управления недвижимостью и повышению энергоэффективности зданий.
Технологии интернета вещей позволяют внедрить системы мониторинга и управления ресурсами (электроэнергия, вода, отопление и кондиционирование воздуха). Это приводит к экономии ресурсов и снижению эксплуатационных расходов.
Умные дома обеспечивают возможность удаленно контролировать: системы безопасности, освещения, климатические условия и другие параметры через мобильные устройства, что повышает комфорт проживания. Кроме того, подобные технологии способствуют созданию устойчивых городов и увеличивают возможности для инноваций и разработки новых цифровых сервисов в сфере недвижимости.
Читать далее:
Найдена неожиданная и еще необъяснимая особенность за пределами Млечного Пути
На CES 2024 показали гаджет «из будущего»: он все делает сам
Найдена галактика, которая просто не может существовать
Фото на обложке: изображение от Freepik