Суперагенты в недвижимости: как блокчейн и большие данные заменяют риелторов

В России скоро — вероятно, еще до 2019 года — будет создана блокчейн-платформа для операций с недвижимостью. Ее запустит госкомпания «ДОМ.РФ» (бывшее «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию») на базе платформы Vostok. Использование блокчейн-технологий в перспективе приведет к полной цифровизации и автоматизации рутинных процессов на рынке недвижимости — от выдачи ипотек до продажи земельных участков. Бумажная волокита, связанная с покупкой и регистрацией собственности, будет решаться за пару кликов. Кстати, первая сделка с использованием блокчейна в России уже заключена. В минувшем феврале Росреестр одобрил договор участия в долевом строительстве, а соответствующая транзакция была зафиксирована в распределенном реестре.

Автоматизация рынка недвижимости — «горячая» тема во всем мире. С 2008 по 2017 год, по данным Deloitte, объем инвестиций в эту сферу увеличился в 14 раз, а число разнообразных стартапов выросло со 176 до 1 274. Рынок недвижимости консервативен, но новые игроки обнаружили на нем интересные ниши, где можно упростить и улучшить неэффективные бизнес-процессы. Большинство онлайн-сервисов работают над тем, чтобы заменить традиционных посредников — риелторов — и доверить их работу компьютеру, и некоторые из них уже добились коммерческого успеха.

Основные тренды применения высоких технологий на рынке недвижимости:

1. Аренда недвижимости

Абсолютные лидеры в сегменте краткосрочной аренды — компания Airbnb и ее «гостиничный» конкурент Booking.com. В последнее время вокруг крупных игроков уже формируется стартап-экосистема из сервисов поменьше. Например, британский стартап Airsorted помогает непрофессиональным арендодателям разместиться на площадках вроде Airbnb. Рядовому собственнику квартиры важно получать арендную плату и быть застрахованным от недобросовестных гостей. Компания берет на себя все хлопоты по фотосъемке, заключению договоров, работе с входящими запросами, другими словами, занимается доверительным управлением квартирой.

Онлайн-сервисы помогают не только с арендой квартиры. Например, с помощью испанского WeSmartPark можно поблизости найти пустующий гараж, связаться с его владельцем и припарковать в нем за определенную плату свой автомобиль, мотоцикл или велосипед. А российская компания SpaceInSpace позволяет малым предпринимателям взять в субаренду на небольшой срок коммерческую площадь у другого бизнеса. Например, крафтовая пивоварня снимает бар на день для презентации нового сорта пива, а тренер по йоге организует «гостевые» занятия раз в неделю в танцевальной студии.

В долгосрочной аренде автоматизация тоже идет полным ходом. Созданная в США выходцами из Украины компания Rentberry ликвидирует звено риелторов за счет использования технологий блокчейн- и смарт-контрактов. Сервис проверяет бэкграунд собственников и арендаторов, чтобы избежать мошенничества, помогает с заключением юридически грамотных договоров. В его базе уже более 120 тыс. пользователей, а в конце 2017 года проведенное ICO позволило собрать $20 млн. Ближайший аналог в России — недавно запущенный сервис «Арендатика». Он позволяет размещать объявление об аренде квартиры сразу на всех ведущих досках-классифайдах, «сводит» арендодателя и арендатора, минимизирует риски мошенничества, проверяет принадлежность квартир сдающим их лицам, а арендаторов — на наличие долгов и судимостей, помогает составлять и подписывать онлайн-договор о сдаче, а также дает возможность проводить через интернет арендные и коммунальные платежи.

2. Купля-продажа недвижимости

Большинство стартапов, избавляющих сферу недвижимости от посредников, создают сервис или приложение, в котором пользователь берет на себя функции риелтора: например, он сам просматривает базы данных в поисках нужного варианта. Американская компания Ask DOSS пошла по другому пути: она разработала виртуального голосового ассистента, распознающего человеческую речь. Пользователь общается с ним напрямую точно так же, как с «живым» риелтором. Например, ассистента можно спросить что-нибудь такое: «Досс, помоги мне подобрать „двушку“ на Бауманской в десяти минутах пешком от метро, в кирпичном доме, с окнами в тихий двор и с „Перекрестком“ поблизости». Правда, пока робот ищет недвижимость только по американским базам.

Роботы — это интересно, но совсем прощаться с риелторами пока рано. Ведь большая часть рынка привыкла работать по старинке и общаться с живым человеком. Однако совершенно точно можно повысить эффективность работы риелторов, лучше выстроить процессы коммуникации с клиентами и устранить лишние расходы. Так делает британская компания PurpleBricks. По сути, это digital-агентство недвижимости, использующее умные математические алгоритмы для автоматизации оценки стоимости и аудита объектов, оптимизации маршрутов передвижения агентов и других задач. Особенно интересно, что с продавца берется фиксированная комиссия, а не процент от сделки, так что риелторам нет смысла навязывать покупателю более дорогой объект, чтобы больше на нем заработать. В России похожий сервис предлагает проект HomeApp. Он использует ИИ, чтобы определить цену для выставления объекта на продажу. Система сама просматривает доски объявлений и анализирует аналогичные предложения на рынке. Затем она выделяет целевые группы клиентов-покупателей под каждую конкретную квартиру и им показывает таргетированную рекламу.

Еще более оригинальная бизнес-модель — у американского стартапа Opendoor, который сделал ставку на тех, кто готов немного уступить в цене (примерно на 5% ниже рынка) ради быстрого и бесхлопотного процесса продажи. Он массово скупает дома, самостоятельно проводя оценку их стоимости, чтобы позже подготовить их к дальнейшей перепродаже и найти покупателей. Компания также создала мобильное приложение, чтобы покупатели просматривали доступные объекты в любое удобное им время (обычно в США «дни открытых домов» устраивают раз в неделю и на них нужно записываться заранее).

Нашлось применение в купле-продаже и технологиям виртуальной реальности (VR). Канадская компания VR Listing вместо традиционных фотографий, которые обычно размещают у себя на сайте агентства недвижимости, выполняет трехмерную съемку выставляемых на продажу объектов с эффектом погружения. Она моделирует виртуальные туры по квартирам и зданиям, превращает двумерные чертежи помещений в 3D-модели, создает VR-ролики. У стартапа уже появились конкуренты, например, проект Transported VR из Лос-Анджелеса. Пока не очень понятно, насколько VR стимулирует продажи, но инструмент для маркетинга в области недвижимости — любопытный, к тому же — удобный для покупателей, которые живут в другом городе и не могут лично приехать на просмотр объекта.

3. Инвестиции в недвижимость

Недвижимость остается важным инвестиционным активом, что не мешает онлайн-сервисам улучшать и этот сегмент рынка. Например, инвестиционная платформа Cadre работает только с крупными инвесторами и физическими лицами с доступным капиталом $100 тыс. Инвесторы могут напрямую, без привлечения агента-управляющего, выбрать конкретный объект или его долю и провести транзакцию. За счет прямого доступа к базе объектов под инвестиции, прозрачных процессов и дешевого обслуживания платформа собрала довольно большой портфель под управление. В России онлайн-инвестициями в недвижимость занимается площадка AKTIVO. Она работает как краудинвестинговая платформа. Даже располагая небольшим капиталом в размере $8–10 тыс., можно стать одним из пайщиков-инвесторов и получать в дальнейшем доход от сдачи коммерческой недвижимости в аренду.

Еще одна краудинвестинговая платформа PeerStreet помогает домовладельцам в США получить небанковский кредит под залог своего дома. Сервис находит нуждающихся в деньгах собственников, а затем собирает с нескольких инвесторов деньги в онлайне. Средний чек вложения — около $3 тыс. Когда сумма кредита набирается, заемщик получает деньги, после чего начинает ежемесячно их возвращать. При этом проценты выплачиваются инвесторам в зависимости от размера их вклада — за вычетом комиссии PeerStreet. По такой схеме платформа уже провела сделок на общую сумму $900 млн.

Израильский стартап Skyline AI пытается занять место не столько риелтора, сколько инвестиционного советника. Разработанная им платформа анализирует рынок коммерческой недвижимости и составляет прогнозы динамики арендной ставки по конкретному объекту, его рыночной стоимости через несколько лет, подсказывает, когда нужно повысить арендную плату или запланировать вложения на капитальный ремонт. Для этого сервис собирает данные из 130 источников и анализирует около 10 тыс. характеристик каждого объекта за последние 50 лет. Сейчас платформа находится в стадии финального тестирования, но когда она «дозреет», станет мощным подспорьем инвестора.

4. Оценка недвижимости

Одна из ключевых целей автоматизации — свести к минимуму участие человека в однотипных, повторяющихся действиях. Особенно много такой рутины — в сегменте оценки недвижимости: оценщику нужно прийти на объект, сделать фотографии, изучить план и техническую документацию, получить информацию о парковочных местах, вспомогательных помещениях, ремонте, состоянии технических систем, строительных материалах и многом другом. Затем — проверить все данные, рассчитать оценочную стоимость, подготовить отчет и заключение.

Компания Bowery Valuation из Нью-Йорка модернизирует эту нишу с помощью умного поиска информации и анализа больших данных. Она автоматически собирает из открытых источников всю необходимую информацию об объекте, считает рыночную стоимость по специальному алгоритму, а также генерирует типовой отчет с результатами. В России в этом сегменте действуют стартапы, предлагающие более простую автоматизацию. Например, сервис «Мобильный оценщик» берет на себя некоторые простые, но затратные по времени функции: обрабатывает загруженные фото в соответствии с шаблонными требованиями и помогает свести к минимум ручной ввод информации при составлении отчета.

5. Редевелопмент недвижимости

В последние годы на рынке появляются высокотехнологичные сервисы, работающие на стыке различных ниш и сегментов. Один из самых успешных и любопытных из них — американская компания WeWork. Она берет в управление отдельные этажи или целые здания заброшенных, нуждающихся в ремонте, убыточных бизнес-центров и переделывает их в коворкинги, которые затем сдает малому бизнесу, фрилансерам, стартапам. Сначала WeWork с помощью различных сенсоров и датчиков собирает информацию о направлении солнечного света в помещении, влажности, температуре и других факторах. Затем анализирует ее с помощью ИИ и обустраивает объект в соответствии с рекомендациями так, чтобы будущим арендаторам комфортнее работалось в новых офисах. Бизнес развивается стремительно: компания уже переделала и сдала почти 300 объектов в 75 городах по всему миру.

Подобные услуги, только в сегменте частной недвижимости, предлагает стартап из Чикаго Enodo. Он работает в популярной в США нише небольших домов с апартаментами на несколько семей. Умная платформа подыскивает на рынке варианты, имеющие хороший инвестиционный потенциал: если немного вложиться в ремонт, то можно сильно повысить их рыночную стоимость. Алгоритмы машинного обучения анализируют конкурирующие предложения и на их основе определяют, как на цену повлияет, скажем, замена сантехники или установка посудомоечной машины.

Среди перечисленных сегментов рынка именно долгосрочная аренда станет в ближайшее время самой перспективной областью приложения усилий для разнообразных онлайн-сервисов. Сегодня более 95% арендодателей жилой недвижимости в России — физические лица, при этом арендуют жилье, на основании открытых данных, более 7 млн семей в стране. Это огромный рынок, где работают тысячи посредников, и благодатная почва для внедрения инновационных технологий. Рынок очень консервативен, что вполне понятно: для клиентов недвижимость — дорогой и важный актив, работу с которым они не всегда готовы доверить новому посреднику, а не проверенному риелтору. Именно поэтому около 90% квартир в России все еще сдаются по старинке. Но в перспективе пяти—десяти лет все кардинально изменится.